做好物业管理 保障人民安居乐业

9月 16, 2022 AOA体育官方网站

加强社会管理,维护社会稳定,是构建社会主义和谐社会的必然要求。社会和谐是国家富强、民族振兴、人民幸福的重要保障,而促进社会和谐首先必须建设和谐社区、和谐小区。小区是社会的组成单位,说到小区,不得不提业主、业主委员会、物业服务人等。在现实生活中,产生物业管理纠纷有时难以避免,尤其是围绕物业管理产生的各种社会关系,无论是在业主与物业管理公司之间,还是业主与业主之间,都具有长期性、持续性的特征,如果有的矛盾处理不妥,甚至会闹成件,这点都不利于和谐社区的建设。

物业管理服务是城市宜居、宜业、宜商、宜游最基本的工作,是市民安居乐业最重要的民生,是留住和吸引人才人口、投资兴业的关键,是城市稳步扎实发展的前提。但长期以来,物业服务这块工作得不到高度重视,物业管理部门不健全或没有配置足够的专职、专业人员,物业管理服务者的意识、能力、水平普遍低下;相关部门指导、监督、查处不到位;业主法律法规意识普遍淡薄、主动履行义务意识不高等问题层出不穷。随着我国住房制度改革和住房商品化的不断发展,物业管理服务中出现的矛盾纠纷也日趋增多,物业管理服务纠纷成为了城市管理的难点、基层治理的重点、群众关注的焦点。

1、物业先天性缺陷、带病交付、延期交付、质价严重不符、提价不提质,房开公司与前期物业公司资产混乱、管理管理。

2、物业管理服务行为无人监管,物业服务市场准入和退出、服务内容和质量、收费项目和收费价格、装修和装饰、养护和维修、小区安全和责任、水电气网的养维和收费等行为随意、无序。

3、物业管理质量较差,物业管理人员素质不高。物业服务和管理还存在不尽人意的地方,如业主家中失窃、小区车辆停放混乱、人员进出门卫把关不严、卫生绿化管理养护不到位、化粪池共用设施设备维护跟不上,致使业主意见较大,矛盾频发。物业企业所聘人员多为下岗失业人员,年龄偏大,退休人员也占一定比例。部分物业企业不重视员工的素质要求和技能培训。一些从业人员服务意识差、工作责任心不强,对业主反映或应该解决的问题,不理睬、不解决,导致业主不满。

4、业主委员会少,工作不规范。目前全市有很多小区没有成立业主委员会,无法维护广大业主的根本权益。有些小区虽成立了业委会,但成员多为离退休人员,相当一部分人员工作热情不高、工作精力不足,专业素质、服务水准都不高。很多小区业主大会筹备及召开、业委会选举及履职、小区公共管理权的行使等业主自治行为不规范。

5、业主自律意识、维权意识不强。有的业主垃圾不入垃圾筒(箱),甚至有高空抛物现象;有的业主以物业管理不到位为借口,拒缴物业费;有的小区存在着乱搭乱建、业主私自改变住房功能的情况。大部分小区居民只有在自身基本权利受到直接侵害时,才会主动维权;而当公共利益受到损害时,常常是漠不关心,有的甚至“搭便车”、占便宜,以致小区越来越乱,抱怨声大却无人问津。

6、老旧小区基础设施差,大部分老旧小区楼栋住户少,引入物业及成立业主委员困难。一是无人管理,小区内卫生状况差的现象;二是老旧小区居民楼的杂物不易清理,极易造成鼠害或滋生其他传染病;三是户型设计没有考虑储藏功能,且管理不严,很多居民将杂物摆放在楼道和小区院落,给卫生整治和防火安全造成隐患;四是上下水管网严重老化,化粪池无人清理,时有堵塞污水横溢,居民多有投诉;五是由于各种原因有的小区很难封闭或根本没有封闭,基本无人防、技防,来往人员自由进出小区,使小区居民安全感不高。

1、“物业”是新时代的产物,在我国兴起的时间不长,物业管理与服务工作也是在摸索中前行,涉及物业方面依照的法律法规众多,实际生活中的物业管理出现“乱”的现象比较严重。

2、综合管理机制不顺畅,担当精神减弱。小区物业管理是一项系统工作,牵涉到街道、住建、城管、公安、规划等诸多单位部门,平时大家各司其职、各尽其责;但当出现跨部门的复杂问题时,由于缺乏综合管理协调联动机制,经常出现相互推诿、扯皮的情况,造成一些问题久拖不决,群众多有怨言。

3、思维局限,认识落后。部门监管不力,没有“防患于未然”的思维,没有在事前监管、事中监管,只在事后处理。在发生矛盾和出现问题时才来处理。认为之前不是其工作职责,或者认为平时工作忙,这些工作是没必要不紧急的。另外,物业主管部门住建局仅在下属的房产服务中心设有物业管理科,工作人员较少,人员配置过于单薄,难以形成有效的监管力度。

4、宗旨意识不强,服务群众观念弱化。基层工作其实接触群众的机会多,与群众之间的交流较多,看到群众的疾苦多,听到群众的呼声多,渐新渐地麻木了、习以为常了,群众观念弱化,为人民服务的意识弱化。

1. 落实责任主体,加大监管力度。市住建局是全市物业服务行业的主管部门,街道、社区则是物业管理服务的职能单位。建议进一步完善和落实属地化管理,明确管理权限,实现属地管理和行业指导有效结合。监管内容包括物业公司的服务方面,也包括业主的一些物业行为。针对一些国企选聘物业公司,可以探索招投标制度。

2、建立联动机制、加强考核监督。一方面,将职能部门实施物业管理联动配合、老旧小区改造与物业管理、物业管理示范小区建设等内容纳入市政府年度目标绩效考核体系。另一方面,建立由住建局统筹协调、街道组织部署、社区具体实施、业主参与评分的物管企业监督考核制度,将违反《物业管理企业资质管理办法》相关规定的企业,列入诚信考核黑名单,限时整改不到位的坚决予以清退。与此同时,出台相关奖励制度,扶持一批运营规范、服务优质、信誉良好的物业企业,充分发挥行业的引领带头作用。另外,出台结对子,、“1+N”制度,让物业公司参与公益事业,帮扶一些无无人管理小区。

4、完善业主自治行为管理规定。进一步细化业主大会、业主委员会的管理细则,进一步细化业主大会、业主委员会的管理细则,进一步明晰业主委员会换届的相关规定,进一步细化业主委员会的职责、工作流程和履职要求。有条件成立业委会的小区,应在街道办的指导下尽快成立业委会,没有条件成立的,应由居委会代为行使权力。业委会应形成定期会议制度,对小区物业情况进行监督,在小区业主利益受到侵害时,代表其维护合法权益。

5、加大宣传力度。要充分利用电视、报纸、网络等新闻媒体及小区宣传栏、电子显示屏等媒介载体,加强物业管理有关政策法规和物业知识的宣传,引导广大业主既要正确维护自己的权利,又要自觉履行好应尽义务。机关事业单位党员干部和公职人员要带头遵守社会公德和小区“公约”,自觉缴纳物管费用,争做文明业主,争当合格公民。新闻媒体要以争创全国文明城市为契机,加强对小区物业管理的舆论引导和监督,营造良好的舆论氛围和环境。

6、 强化行业自律,拓展服务内容。要深入小区和物业企业,协助政府主管部门进行行业调查和专项调研,制定并监督执行行业的自律措施,对参会企业定期开展物业管理服务专项培训,提升整个行业的业务水平。建议我市物业服务企业在做好住宅物业管理的同时,加快向机关单位、学校、医院、商场、城市综合体等多种物业服务延伸拓展;从基础物业服务向为居住者提供包括上门家政、社区养老、快件收发、投资理财、房产评估等全方位服务延伸拓展;探索物业服务社会治安综合治理工作;积极利用信息化手段,提高服务效率,降低企业管理成本,从而形成完备的现代物业服务体系,取得良好的社会效益和经济效益。

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